나는 부동산과 맞벌이한다 _1

 

 

 

 

 

저자 : 너바나

 

 

 

2020년에 부동산 광풍이 미친듯이 불었고

 

주식만 하던 내가 부동산 공부가 필요하겠다 생각해서

 

월급쟁이 부자들 팟캐스트를 청취하면서 너바나라는 분을 알게 되었고

 

이 책을 빌려서 읽어봤다. 책은 절판인 것으로 알고 있고 본인도 개정판을 낼 생각은 없다고 하셨다..

 

 

 

책 내용은 그렇게 복잡하지 않고 무난하게 읽을 수 있는 수준이다.

 

가장 먼저 얘기하는 것은 월급만으로 부자가 될 수 없다.

 

본인의 과거 이야기를 하면서 투자 시기를 놓쳤던 것을 후회하며

 

근로소득을 자본소득으로 바꿨던 자신만의 경험을 소개하고 있다.

 

 

언급하는 이야기 중에 와닿는 내용들과 그에 대한 내 생각을 정리해본다.

 

 

 

"은행에 투자할 것이 아니라, 은행처럼 투자하라."

 

"적립식 펀드는 내가 관여할 수 없는 도박판에 판돈만 내주는 격이며, 돈을 잃어도 내가 수수료를 내야 한다."

 

간접 투자해서 수수료 내지 말고 금융권처럼 생각하고 직접 투자하라는 것이다.

 

이 얘기가 맞다고 생각도 드는게

 

이렇게 투자할려면 금융권처럼 생각해야 되기 때문에 투자공부가 필수가 되는 것이고

 

투자공부를 하게 되면 은행처럼 투자할 수도 있을 것 같다.

 

직접 투자와 간접 투자의 차이점을 고려하면 내가 은행보다 투자수익률이 낮더라도

 

은행은 그만큼 수수료를 가져가니까 내가 공부를 얼마나 하는가에 따라서 큰 차이가 없을 거 같기도 하고..

 

그리고 간접투자는 내 실력이 되지 않지만 직접투자는 투자가 지속될수록 경험치를 먹고 실력이 된다.

 

 

 

"1억원 짜리 집에 7천만원으로 나는 집의 사용권을 얻었고, 집주인은 3천만원으로 집의 소유권을 가졌다."

 

저자는 기본적으로 레버리지를 활용하는 갭투자를 하고 있고,

 

부동산의 장점 중 하나가 낮은 금리로 레버리지 일으킬 수 있다는 것이다.

 

타당한 말이긴 한데, 레버리지가 상승장에서는 수익을 더블시키지만, 하락장에서는 손실을 더블시키는 것이니

 

경각심은 가질 필요가 있다고 생각한다.

 

그러나 나는 레버리지를 쓰지 않는다면 부동산 투자로서 부를 쌓는다는 것은 불가능하다고 생각하며

 

부동산 투자를 한다면 레버리지를 적극적으로 활용해야 한다고 생각한다.

 

 

 

"가장 위험한 투자는 리스크를 감수하지 않는 투자다."

 

"투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다."

 

"투자물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라."

 

다 맞는 말이라고 생각한다.

 

리스크 없는 투자는 없는데, 손실 가능성은 낮으며 최대한 높은 수익을 얻길 기대한다.

 

그런 마인드가 결국 사기꾼의 재료가 되기 마련이다.

 

매년 일정 이상의 수익률을 거두려면 리스크가 있다는 사실도 계속 인지해야 할 것이다.

 

 

 

"레버리지 효과란 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다.

 

부동산 대출은 레버리지를 최대한 활용하는 것이 맞다고 생각하고

 

레버리지를 활용하지 않을 것이라면 그냥 주식하는 것이 낫다고 본다.

 

부동산 수익률이 무서워지는 것은 대출 5억, 자기자본 5억으로 산 10억짜리 부동산이 연10%의 수익률이 난다면

 

1억의 수익이 나고 자본대비 20%의 수익률이 난다는 점이다.

 

주식으로 연20%의 수익을 내는 것은 굉장히 어렵고 주식은 신용대출의 금리도 비싸기 때문에

 

주식의 레버리지 활용은 쉽지 않다.

 

2020년에 들어온 주린이들이 주식 수익률 20프로에 대해 가소롭다 생각할 수 있지만

 

장기적으로 20프로를 유지하는 것은 일반인들은 거의 불가능하다고 생각한다.

 

유명한 투자자들의 투자수익률도 연평균으로는 20~30프로인데 일반인이 그게 가능하다고?ㅎㅎ

 

그러나 부동산은 전세금이든 주택자금대출이든 레버리지를 일으키기도 쉽고 이자도 싸다는 장점이 있으므로

 

반드시 레버리지를 사용해야 한다고 생각한다.

 

 

 

"모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다."

 

이 책에서 가장 놀라운 접근방법이라 생각한 점은 전세금은 무이자 대출이라고 생각하는 점..

 

정확하게 말하면 무이자 대출은 아니긴 하다.

 

전세를 주고 유지관리하는 비용도 제법 들어갈 것이고, 재산세나 종부세도 내가 내야 한다.

 

그리고 가격상승이 없다는 전제하에서는 부동산의 감가상각비도 내가 부담해야 한다.

 

그리고 돈이 문제가 아니라 전세를 관리하는 나의 노동력도 이자비용으로 볼 수 있다.

 

그러나 이런 생각의 전환이 부자가 되기 위해 필요한 것 중의 하나가 아닐까 싶다.

 

전세금은 무이자라고 생각하는 발상의 전환이 많은 수의 집을 보유할 수 있는 바탕이 된 것이 아닐까 싶다.

 

 

 

"우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다."

 

부동산 할 때 제일 우려되는 바가 세금이고

 

부동산 정책에서도 정부가 가장 크게 휘두르는 무기도 부동산 세금일 것이다.

 

하지만, 세금이라는 게 결국 벌어야 내는 것이니까..

 

세금을 낸다는 것 자체가 내가 많이 벌었기 때문으로 생각할 수 있다.

 

투자에서 세금 걱정을 너무 많이 하는 것도 좋지 않은 것 같다.

 

다만, 이 책이 나왔던 때 말고 현재 같은 경우 양도세 중과세에다가 보유세에 이런 저런 것들 하면

 

부동산으로 돈을 벌더라도 잘못하면 전체 수익의 85%를 세금을 내야하는 상황도 발생할 수 있고

 

이런 경우에 내가 들인 노력을 고려하면 아무런 소득이 발생하지 않고 오히려 마이너스 일 수도 있으므로

 

지금은 세금을 좀 생각해야 되지 않나 싶다.

 

 

 

"준무피 투자는 보증금과 대출을 이용해 부동산을 매입하고 투자금이 거의 들지 않는 투자이다."

 

"실무피투자는 대출을 이용하지 않고 보증금만으로 투자금을 회수하는 투자이다."

 

"준무피투자는 일반적인 부동산매매로 실현되는 경우가 많고 무피투자는 경매로 실현되는 경우가 많다."

 

부동산에 대해 아는 게 없었을 때 무피투자가 사기꾼들 헛소리인 줄 알았다.

 

내가 월급쟁이 부자들 팟캐 듣기 전까지는 전혀 이러한 것들을 몰랐고

 

이걸 알고 나서 좀 소름 돋았었다.. 이런 투자도 있었구나..

 

지금이야 워낙 상승장이라 무피투자가 힘들지만,

 

하락장에서는 부동산 가치를 제대로 파악한다면 무피투자도 해볼만하다고 판단되는데..

 

부동산 가치 판단이라는 게 쉽게 되는 것은 아니므로 부린이가 접근할 방법은 아니라고 본다.

 

 

 

"나는 한 번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다.

 

이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며

 

전체 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되었기 때문이다."

 

저자가 가장 하고 싶은 말이 이 말인 것 같다.

 

저자는 41채의 집을 가지고 있다고 소개하고 있지만, 그래도 직장은 다닌다.

 

집값이 하락하더라도 먹고 살 현금흐름이 지속적으로 발생하기 때문에 버틸 수 있는 것이다.

 

현금흐름을 지속적으로 보유하고 있어야 위기일 때도 내 자산을 팔지 않고 유지해서

 

그 다음 상승장을 탈 수 있다.

 

투자수익이 난다고 해서 영원할거라 생각하지 말고 직장은 떄려치우지 말자..

 

 

 

이 이야기 이후로 본인의 실제 투자 사례를 소개하는데

 

여기서 정리할 것도 아닌 것 같고... 실제 사례보다는 투자 마인드를 배우는 게 더 중요한 것 같아서

 

일단 첫번째 글은 여기까지 쓰고 정리하고 투자마인드 관련한 나머지 분량은 나중에 써야겠다.